Estratega minorista sostiene que las tiendas en planta baja pueden impulsar el valor de todo el proyecto de uso mixto

Los desarrolladores suelen juzgar el comercio minorista de planta baja por la renta que genera, pero la estratega minorista de Boston Ann Ehrhart sostiene que esa métrica solo captura parte de la historia económica. Ehrhart, fundadora de EVERSTREET, dijo que la dirección de una propiedad no cambia, pero su valor de ubicación puede mejorar. Cada proyecto que asume su firma comienza con la misma pregunta: ¿cómo puede esta ubicación volverse más valiosa de lo que es hoy? En su opinión, el comercio minorista es una de las herramientas más eficaces para responderla.

El impacto del comercio minorista va más allá de las paredes del espacio que ocupa, dijo Ehrhart. Un restaurante puede ocupar 5,000 pies cuadrados, pero uno bueno puede hacer que la gente quiera vivir cerca, trabajar cerca, visitar con más frecuencia y pasar más tiempo en el vecindario. El sector inmobiliario suele medir el comercio minorista a través de la renta, el ingreso operativo neto, la ocupación y los costos de arrendamiento, y en proyectos de uso mixto los desarrolladores también lo consideran una amenidad que ayuda a alquilar los apartamentos u oficinas de arriba. "Todo eso es valor real, pero no captura el impacto económico total del buen comercio minorista y el buen lugar", dijo. Cuando el comercio minorista hace que un lugar sea más deseable, el beneficio puede reflejarse en el sector residencial, de oficinas, hotelero y en los bienes raíces circundantes. "El escaparate crea la experiencia", dijo Ehrhart. "La ubicación captura el multiplicador".

Ehrhart señala investigaciones que muestran que los entornos transitables de uso mixto obtienen primas medibles en el valor de las viviendas, las rentas de apartamentos y las rentas de oficinas y comercios en comparación con ubicaciones no transitables. Investigaciones municipales que ha revisado también muestran que los distritos transitables de uso mixto producen más ingresos por impuestos a la propiedad por acre que el desarrollo de menor densidad. Es cuidadosa sobre qué impulsa esa prima. "La gente no paga una prima por las aceras. Paga por aquello a lo que las aceras los conectan". Restaurantes, tiendas, gimnasios, entretenimiento, servicios y espacios públicos dan a las personas razones para caminar y razones para elegir una ubicación sobre otra.

Esa dinámica no se limita a los centros urbanos establecidos. En desarrollos maestros más grandes, la propiedad puede moldear la densidad, las calles, los espacios públicos, la gastronomía y las conexiones entre usos. "Estás creando una ubicación en lugar de simplemente reaccionar a una", dijo Ehrhart. Ahí es donde planificar el valor futuro de la ubicación importa más.

Nada de esto significa que los desarrolladores deban simplemente agregar más metros cuadrados de comercio minorista. Según Ehrhart, el multiplicador proviene del comercio minorista adecuado, no del máximo comercio minorista. EVERSTREET evalúa la idoneidad mediante la demanda del mercado, que define como la intersección de la demanda del consumidor y la demanda de inquilinos. Una vez que se entiende la demanda, la comercialización, el diseño y la suscripción deben alinearse en torno a ella. "Un gran ecosistema minorista no es necesariamente el más grande", dijo. "Es el que la gente realmente quiere usar y los operadores pueden ocupar con éxito". Esa idea recorre la misión de la firma: los inquilinos de un espacio deben contar con el apoyo de la comunidad que los rodea para que el espacio funcione con el tiempo. El comercio minorista que el vecindario no usa works en contra del proyecto en lugar de a favor.

A nivel de escaparate, la pregunta obvia es cuánta renta puede pagar un inquilino. Ehrhart anima a los desarrolladores e inversores a hacer una segunda: ¿qué puede hacer esta inversión minorista por el valor de la ubicación? Esas dos preguntas no siempre llevan a la misma respuesta. El inquilino que ofrece la renta más alta puede no ser el que más hace por la retención residencial, la demanda de oficinas o el tráfico peatonal. Eso no significa subsidiar el comercio minorista sin disciplina, dijo Ehrhart. Significa tener claro qué retorno se intenta crear y dónde se reflejará, ya sea en ingresos de escaparate, rentas residenciales, retención, demanda de oficinas, visitas, valor del suelo o potencial de desarrollo futuro. "Ahí es cuando el comercio minorista se convierte en una conversación de asignación de capital, no simplemente en una conversación de arrendamiento", dijo.

Para los desarrolladores que evalúan un programa de uso mixto, el paso práctico es mirar más allá de lo que vale un escaparate por sí solo. "La pregunta no debería ser solo: ¿cuánto vale este escaparate?", dijo Ehrhart. "También deberíamos preguntarnos: ¿qué puede hacer este escaparate por el valor futuro del lugar que lo rodea?". Para los desarrolladores e inversores de Texas, ese enfoque podría reformular cómo se suscribe el comercio minorista en proyectos de uso mixto, influyendo potencialmente en la mezcla de inquilinos, el diseño del proyecto y los retornos a largo plazo a medida que el crecimiento del estado sigue impulsando nuevo desarrollo.