El aumento de los rendimientos de los bonos del Tesoro presiona las transacciones inmobiliarias comerciales, pero los datos precisos mantienen las operaciones en marcha

Los corredores inmobiliarios comerciales en Texas y en todo el país están navegando un entorno de financiamiento más difícil a medida que el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años asciende a niveles vistos por última vez en 2007, tras el aumento de tasas de la Reserva Federal en septiembre. Para los corredores e inversores, las operaciones que cuadraban hace un año pueden ya no cubrir el servicio de la deuda, lo que obliga a un cambio hacia una suscripción más precisa. Dan Mosher, cofundador y CEO de DealGround, una plataforma de inteligencia inmobiliaria comercial impulsada por IA, afirma que las tasas más altas no detienen las operaciones, pero hacen esenciales los datos precisos a nivel de propiedad. "El bono del Tesoro a 10 años y el bono del Tesoro a 30 años han subido a niveles no vistos en los últimos 20 años. Eso va a apretar un poco las tuercas para que se cierren nuevas operaciones", dijo Mosher.

La mayoría de los inversores inmobiliarios comerciales evalúan una operación según si la renta de una propiedad cubre el financiamiento y aún genera un retorno. Cuando los costos de la deuda aumentan, ese margen se reduce rápidamente. "Si voy a financiar algo y tengo un flujo de renta determinado que proviene de una propiedad, si las tasas de interés de repente pasan del cinco y medio por ciento al seis por ciento, ahora de repente el flujo de renta que tenía puede no ser suficiente para generar retorno porque estoy pagando más intereses sobre la deuda", dijo Mosher. Medio punto puede determinar si una operación funciona, dejando a los corredores con poco margen de error en la suscripción.

Cuando las tasas eran más bajas, un rango más amplio de resultados aún podía permitir que una operación siguiera adelante. Con márgenes más ajustados, una estimación desviada por una pequeña cantidad puede hundir una oferta después de semanas de trabajo. Mosher aboga por suscribir a partir de cifras reales de una propiedad específica en lugar de promedios amplios. "¿Cuáles son las rentas de una propiedad específica? No las rentas agregadas, no las rentas de oídas de las que alguien habla, sino las rentas reales que aparecieron en el memorando de oferta para que la gente realmente pueda analizar esas operaciones antes de hacer ofertas", dijo. Lo mismo se aplica a la deuda existente: saber cuánta deuda tiene una propiedad y a qué tasa revela si puede avecinarse una situación de dificultad.

Una de las conversaciones más difíciles en un mercado con tasas al alza es con los vendedores. Muchos propietarios todavía tienen en mente los valores del año pasado, y Mosher dice que tomará tiempo que las expectativas se ajusten. "Creo que tomará un poco de tiempo para que los vendedores interioricen que, con las tasas de interés subiendo, el valor de su activo puede estar por debajo de sus expectativas. Eso es simplemente porque costará más financiar esa compra para cualquier comprador que se presente", dijo Mosher. Para los corredores de listado, una propiedad valorada con base en la esperanza en lugar de los costos actuales de financiamiento probablemente se quede sin moverse. Mosher dice que los corredores que pueden mostrar a los vendedores datos comparables reales están mejor posicionados para fijar un precio que se sostenga. "La visibilidad de DealGround permite a los corredores ayudar a los vendedores a fijar el precio de sus propiedades más cerca de lo que se negociarán. No lo que esperan obtener, sino lo que realmente pueden obtener en este mercado", dijo.

Mosher deja claro que las tasas más altas no han congelado el mercado. Los compradores y prestamistas siguen activos, pero las operaciones ahora requieren más precisión y, a veces, un ajuste de precio para cerrar. "Las operaciones todavía se están concretando", dijo. Para los corredores, la conclusión práctica es ajustar los insumos: suscribir a partir de rentas reales y deuda real de la propiedad específica, fijar precios de listado para el entorno de financiamiento actual y evitar depender de promedios de mercado que pueden ya no reflejar lo que un comprador puede pagar. Los corredores que quieran ver cómo encajan los datos de renta, arrendamiento y deuda a nivel de propiedad en ese proceso pueden revisar la página de cómo funciona de DealGround. Las implicaciones van más allá de las transacciones individuales: a medida que los costos de financiamiento se mantienen elevados, la capacidad de acceder y analizar datos granulares de propiedades puede determinar qué corredores e inversores pueden mantener las operaciones en marcha, apoyando la liquidez y el descubrimiento de precios en los mercados inmobiliarios comerciales de Texas.