Diagnóstico de la vacancia crónica en locales comerciales en planta baja: el marco de un asesor de Boston para arreglar escaparates vacíos

En ciudades de todo el país, es una vista común: locales comerciales en planta baja vacíos durante años mientras las unidades residenciales u oficinas de arriba están completamente ocupadas. Ann Ehrhart, fundadora de EVERSTREET, una firma consultora minorista con sede en Boston, ha observado este fenómeno repetidamente y cree que la causa raíz suele ser más específica de lo que los desarrolladores suponen.

"Noventa y nueve veces de cada cien, cuando un comercio está crónicamente vacante, tiene problemas o cambia de inquilino, algo en esa ecuación está enfermo", dijo Ehrhart. Se refiere a una ecuación que comprende tres elementos críticos: merchandising, diseño y suscripción (underwriting). Cuando estos elementos están desincronizados entre sí o con la ubicación de la propiedad, se produce la vacancia.

La firma de Ehrhart se especializa en trabajo de diagnóstico para proyectos donde el plan comercial no está funcionando como se esperaba. El proceso implica ingeniería inversa del fracaso analizando la estrategia de arrendamiento minorista hasta la fecha e identificando cuál de las tres palancas es problemática. "A veces es una, a veces son varias", señaló.

Un escenario común es que la búsqueda de inquilinos se dirigió al tipo correcto de minorista, pero el espacio nunca se diseñó para satisfacer sus necesidades. En otros casos, el espacio y la mezcla de inquilinos son apropiados, pero la suscripción (estructura de alquiler y términos) es tan poco realista que ningún inquilino puede hacer que los números funcionen. Además, el merchandising, el diseño y la suscripción pueden ser internamente consistentes pero diseñados para un corredor 'Destino' cuando la propiedad en realidad se encuentra en uno 'No probado'.

Una vez que un local permanece vacío durante un período prolongado, puede desarrollar lo que Ehrhart llama un 'estigma de vacancia', lo que dificulta aún más su alquiler. Sin embargo, insiste en que un espacio puede recuperarse del abismo, pero solo después de entender qué salió mal. "Absolutamente se puede recuperar un espacio del borde de ese estigma, pero no se puede hacer sin entender qué salió mal", dijo. El riesgo radica en arreglar el síntoma en lugar de la causa, por lo que a menudo ve a los propietarios pasar por varios equipos de arrendamiento sin mejora. Cambiar de corredores mientras se mantiene la misma estrategia subyacente generalmente produce los mismos resultados.

Para los desarrolladores y administradores de activos que enfrentan vacancia crónica en planta baja, Ehrhart aconseja comenzar con un diagnóstico en lugar de una acción inmediata. Antes de traer un nuevo equipo de arrendamiento o bajar los alquileres, el merchandising, el diseño y la suscripción deben evaluarse juntos y medirse contra el tipo de corredor específico: Destino, Conveniencia o No probado. La clasificación del corredor es la variable fija porque la ubicación es lo único que no se puede cambiar después de la construcción.

Las reducciones de alquiler por sí solas rara vez resuelven el problema si el desajuste se trata de la adecuación del inquilino o la clasificación del corredor en lugar del precio. El marco de Ehrhart enfatiza que todas las demás decisiones deben alinearse con las características del corredor.

Incluso los desarrolladores experimentados a menudo subestiman cuán caras e irreversibles son las decisiones minoristas, y cuán impredecibles pueden ser los resultados sin un proceso estructurado. "Las decisiones minoristas son muy caras e irreversibles, y los resultados parecen casi imposibles de predecir", dijo Ehrhart. Por eso desarrolló un enfoque de modelado predictivo que evalúa la demanda del mercado y el contexto de ubicación desde el principio, en lugar de diagnosticar problemas años después.

Para aquellos que lidian con escaparates oscuros, el mensaje es claro: la solución rara vez es tan simple como un nuevo corredor o un alquiler más bajo. Requiere identificar exactamente qué pieza de la ecuación (merchandising, diseño o suscripción) está desalineada con el corredor. Al hacerlo, los desarrolladores pueden convertir vacancias crónicas en espacios comerciales prósperos, beneficiando tanto a los propietarios como a las comunidades a las que sirven.