Un estudio federal de vivienda reconoce a los inquilinos de ingresos medios, pero aún faltan fondos

Una nueva iniciativa federal de vivienda ha ordenado a la Oficina de Rendición de Cuentas del Gobierno estudiar una definición formal de ingresos para la clase media, aproximadamente entre el 80 y el 120 por ciento del ingreso medio del área, y recomendar dónde encaja esa banda en la política nacional de vivienda. Para los hogares que se encuentran en ella, el reconocimiento llega tarde. Durante años, el inquilino que gana alrededor del 90 por ciento del AMI ha caído por el medio del sistema: demasiado bien pagado para calificar para viviendas asequibles subsidiadas, no lo suficientemente bien pagado para apartamentos nuevos de Clase A.

Ron Kutas, director ejecutivo de OneWall Communities, ha construido una cartera de viviendas para trabajadores en torno a ese inquilino durante 15 años. Su lectura de la nueva medida es que importa más como señal que como solución, y que la forma en que se está describiendo ya es incorrecta.

La primera corrección que ofrece Kutas es técnica pero importante. La medida no define la vivienda para trabajadores, dice. Ordena a la GAO estudiar la cuestión y recomendar una banda de ingresos de clase media. “Washington no la ha nombrado específicamente”, dice, pero la solicitud en sí misma es una admisión de que algo en el marco ha estado faltando. El valor práctico, en su opinión, es la influencia futura. Una vez que exista un estándar federal, un prestamista, un comité de inversiones o un concejo municipal pueden señalarlo en lugar de discutir sobre lo que significan las palabras. Esa claridad, señala, aún está algo lejos.

Kutas enmarca la brecha en términos de en quién se ha convertido el inquilino. Ganar el 80 por ciento del AMI, argumenta, es ahora lo que cuenta como clase media, cuando antes se necesitaba el 60 por ciento para vivir cómodamente. La inflación, el costo de los bienes y la economía de administrar apartamentos más antiguos han movido la línea. Las personas en esa banda, según su descripción, son maestros, enfermeras, agentes de policía y supervisores de almacén: hogares que no necesitan un subsidio, pero que sí necesitan una política que evite que la vivienda de la que dependen desaparezca.

A pesar de todo el etiquetado en la medida, Kutas señala que la mayor parte no conlleva una asignación presupuestaria, lo que limita cuánto puede cambiar a corto plazo. Se nombraron disposiciones sin fondos adjuntos. El cambio que cree que podría importar son los límites más altos de préstamos multifamiliares de la FHA, que califica como la mejor disposición del paquete, finalmente poniéndose al día con lo que realmente cuestan los edificios. Una restricción a los grandes inversores institucionales que compran viviendas unifamiliares, por el contrario, la interpreta como mayormente presentacional, ya que el producto de construcción para alquiler donde se concentra la mayor parte de ese capital está excluido del límite.

Donde a Kutas le gustaría ver un enfoque de política es en la preservación. El país tiene un parque envejecido de apartamentos para trabajadores, y la economía de mantenerlos se está volviendo más difícil: impuestos, seguros, mano de obra y costos de intereses más altos frente a la regulación de alquileres en muchos estados que limita el lado de los ingresos. Presionado por ambos extremos, argumenta, un propietario comienza a recortar: personal de mantenimiento menos calificado, paisajismo postergado, una unidad de HVAC reparada mucho después del punto de reemplazo, y el edificio se desliza hacia el fondo del mercado y, finalmente, fuera del parque utilizable. Las subvenciones o incentivos para reinvertir en estos activos, en su opinión, harían más que otra etiqueta.

Cuando se le preguntó qué necesitaría ver antes de confiar en una nueva guía federal para un acuerdo real, Kutas nombró tres cosas. Velocidad, porque el financiamiento de HUD puede tardar hasta nueve meses en cerrarse, lo que lo convierte en un producto de refinanciamiento sólido pero inviable para una adquisición en un plazo normal. Cumplimiento, porque un régimen de elegibilidad laboral que reflejara la complejidad de las reglas de vivienda asequible pondría el producto fuera del alcance de la mayoría de los operadores. Y certeza, porque nadie suscribirá una tenencia de diez años con reglas que una nueva administración puede reescribir en dos.

Incluso nombrar la brecha, admite Kutas, es una victoria. Si la medida se convierte en algo más que un nombre dependerá de los fondos y de una guía que aún no se ha escrito. Por ahora, el inquilino de ingresos medios ha sido notado, lo que no es lo mismo que ser ayudado.