Se Acelerarán las Ejecuciones Hipotecarias de Apartamentos: Cómo Son Realmente las Adquisiciones de Propiedades en Dificultades

DALLAS, TEXAS – La ola de ejecuciones hipotecarias de apartamentos que muchos en la industria han anticipado ahora se acelerará, según MSCI, con una concentración en acuerdos de 2021 y 2022. Estos préstamos, financiados en el punto más alto del mercado con plazos de cinco años, vencen en un panorama de alquileres más suaves, gastos más altos y tasas de capitalización que han subido con las tasas de interés. El período de 'extender y fingir' que mantuvo muchos acuerdos durante dos años adicionales se está quedando sin margen.

Para compradores, prestamistas y administradores judiciales, la pregunta práctica no es si la crisis llegará, sino cómo es realmente una adquisición cuando las llaves cambian de manos. Ron Kutas, Director Ejecutivo de OneWall Communities, dedica la mayor parte de su cartera de adquisiciones a estas situaciones. Muchos de los activos que su equipo evalúa ahora provienen de prestamistas cuyos préstamos ya vencieron o vencerán a fines de 2026.

Según Kutas, estos impagos por vencimiento de préstamos nunca son limpios. Generalmente hay una historia de dificultades debajo del activo. La pregunta más útil es si el grupo de propietarios actual o el prestamista tienen el capital para financiar una recuperación. Entrar en la gestión de una propiedad que no puede ser recapitalizada es el peor resultado para todos, porque ninguna cantidad de habilidad operativa arregla un edificio que no tiene dinero detrás.

La condición del activo depende en gran medida de cómo llegó al impago. Una propiedad cuyo propietario se dio cuenta recientemente de que no se iba a realizar una refinanciación puede tener solo un mes o dos de retraso en pagos y contratos de servicio. Una propiedad que atravesó un año de ejecución hipotecaria, con un operador desviando efectivo durante todo el proceso, es un animal completamente diferente.

Kutas describe una secuencia reconocible en activos que fueron sostenidos durante dos años extra. Primero, los proveedores dejan de recibir pagos. Los propietarios envejecen sus cuentas por pagar y prometen pagos que no llegan, y después de unos meses los proveedores simplemente dejan de trabajar. El mantenimiento diferido se acumula rápidamente. A partir de ahí, el declive se alimenta a sí mismo: los servicios caducan, por lo que los residentes que pagan se van; los residentes que quedan a menudo son los que no pagan, y desalojarlos deja las unidades en mal estado. No hay capital para renovar esas unidades ni personal de arrendamiento para llenarlas. Cada problema empeora el siguiente.

El instinto de muchos nuevos propietarios es moverse rápido en el alquiler, pero Kutas ve eso como el error inicial más costoso porque el plazo es más largo de lo que los compradores esperan. Según su estimación, se necesitan aproximadamente 90 días solo para comprender los problemas reales, otros 90 para decidir un plan, y alrededor de un año para ejecutarlo. No hay una bala de plata que comprima eso.

El trabajo operativo temprano es más prosaico que una lista de alquileres. OneWall comienza con el atractivo exterior, lo primero que ve un posible cliente: paisajismo, si la piscina está abierta y limpia, si las puertas y la seguridad funcionan, si los letreros y canaletas se están cayendo. El trabajo interior procede unidad por unidad, priorizado por lo que el mercado local realmente está alquilando. Si la mayoría de los clientes potenciales quieren dos dormitorios, el equipo renueva un puñado de dos dormitorios, los alquila, y solo entonces pasa al siguiente lote, en lugar de gastar todo el capital de una vez.

Gran parte de la tensión entre propietarios y administradores en una recuperación se reduce a lo que significa 'listo'. Un propietario camina por una unidad y ve una limpieza rápida y algunos arreglos pequeños, pero los posibles inquilinos no alquilan de esa manera. Quieren una unidad que esté realmente lista para mudarse, y pagar el alquiler de mercado por una unidad que solo se ve a medias no es algo que los inquilinos hagan.

Para los propietarios que aún están antes del vencimiento, Kutas aconseja abrir la conversación con el prestamista temprano. Los prestamistas no quieren ser dueños de la propiedad; quieren que se les pague. Un propietario que presenta un plan creíble y le da al prestamista un asiento en la mesa antes de que las cosas se rompan tiende a encontrar un socio dispuesto. Un propietario que permanece en silencio hasta que es demasiado tarde generalmente ya ha perdido la confianza del prestamista.

A medida que más préstamos de la cosecha de 2021 lleguen a su vencimiento hasta fines de 2026, es probable que se amplíe la distancia entre los operadores que pueden ejecutar una verdadera recuperación y los compradores que simplemente heredan el mantenimiento diferido de otra persona. La oportunidad en este ciclo es real, pero favorece a las partes que entienden cuánto tiempo lleva realmente el trabajo.