Persisten brechas en datos de nueva construcción en sistemas MLS, destaca presidente del subcomité RESO

La nueva construcción sigue estando subrepresentada en los datos del Servicio de Listado Múltiple (MLS), lo que crea desafíos persistentes para constructores, agentes y compradores. Bill Gaul, CEO de Builders Update y presidente del Subcomité de Nueva Construcción del Diccionario de Datos RESO, afirma que el desajuste se debe a que los sistemas MLS fueron diseñados originalmente para transacciones de reventa, no para la forma en que los constructores gestionan y venden inventario. "Ha sido como querer meter una clavija redonda en un agujero cuadrado en el MLS", dice Gaul.

Las consecuencias son concretas. Los agentes suelen mostrar a los compradores un listado encontrado en el MLS, solo para llegar a un desarrollo y descubrir múltiples modelos casi idénticos. El listado representaba una sola unidad, pero la realidad es una operación de ventas con su propia estrategia de precios, opciones de personalización y cronograma de construcción. Los agentes que no se han especializado en nueva construcción encuentran ese entorno más difícil de navegar, y los compradores terminan confundidos.

Gaul pasó aproximadamente un año trabajando en el proceso del subcomité de RESO para abordar problemas básicos de terminología: términos como "en construcción", "por construir" y "mudanza rápida" se usaban de manera inconsistente entre sistemas o no se reconocían en absoluto. "Me tomó alrededor de un año desarrollar consenso entre el grupo", dice Gaul. "Finalmente lo logramos para que sea utilizable para los constructores".

Una razón por la que la nueva construcción está subrepresentada es que los constructores a menudo tienen buenas razones comerciales para listar selectivamente. Cuando un constructor lista una casa en el MLS, generalmente debe reportar el precio de venta una vez que se cierra, y esa divulgación puede complicar los precios en un desarrollo con múltiples unidades similares. Gaul lo compara con un concesionario de autos: si los compradores pudieran ver exactamente lo que pagó el último cliente por el mismo vehículo, cada negociación posterior comenzaría desde ese número. Los constructores gestionan los precios de manera similar, manteniendo cada transacción confidencial para que el próximo comprador comience desde el precio de venta. "Los constructores solo pondrán su casa modelo, tal vez un par de otros modelos", dice Gaul. "No van a poner todo".

El problema de los estándares de datos se ve agravado por la limitada capacitación de agentes específica para nueva construcción. Los programas de licencia enseñan a los agentes cómo manejar transacciones de reventa, pero las habilidades necesarias para representar a un comprador en un desarrollo de nueva construcción —comprender los cronogramas de construcción, interpretar planos de planta, navegar por los contratos de los constructores— no suelen ser parte de la capacitación estándar. "No enseñan a los agentes cómo vender nueva construcción", dice Gaul. "Enseñan a revender, pero no nueva construcción".

La empresa de Gaul, Builders Update, ha desarrollado un programa de capacitación para agentes que venden nueva construcción, estructurado como un curso a ritmo propio con seis módulos. La plataforma toma datos de inventario directamente de los constructores en lugar de a través de agregadores de terceros, marca la hora de cada listado y realiza controles de calidad antes de publicar. Gaul describe haber detectado errores como listados con un precio de $1,500 en lugar de $1.5 millones y coordenadas GPS que ubicaban propiedades muy lejos de la costa. Debido a que el estado de la construcción y los precios pueden cambiar en cuestión de semanas, los datos que pasan por múltiples intermediarios antes de llegar a un portal de consumo pueden estar desactualizados. "Queremos convertirnos en la fuente pura de datos de nueva construcción", dice Gaul.

La plataforma actualmente atiende a aproximadamente 858,000 agentes en todo el país y se está expandiendo internacionalmente, con el sitio ahora disponible en nueve idiomas y nueve monedas. El reciente nombramiento de Gaul como embajador de la red global MLS GDX tiene como objetivo extender ese alcance, conectando el inventario de nueva construcción de EE. UU. con compradores en América Latina, Europa y más allá. Builders Update opera junto a los sistemas MLS y portales de terceros, sin reemplazarlos.

Los cambios en el diccionario de datos de RESO que Gaul ha impulsado han pasado del subcomité a una votación más amplia, donde las organizaciones menos enfocadas en nueva construcción pueden ser más cautelosas ante el cambio. A medida que los constructores representan una creciente proporción del inventario disponible en muchos mercados, los compradores que buscan a través de herramientas basadas en MLS seguirán viendo una imagen incompleta de lo que realmente está a la venta hasta que esos estándares se actualicen.