Las ofertas de construcción dispares se deben a vacíos en el alcance, no a sobreprecios de los contratistas, según un arquitecto

Las ofertas de construcción comercial para un mismo proyecto pueden variar tanto que parecen describir edificios diferentes, y las razones detrás de esas diferencias encierran lecciones para los empresarios de Texas que se preparan para construir o renovar.

Mike Marden, arquitecto registrado y contratista general con licencia, fundador de WDS, una firma integrada de diseño y construcción, ha observado esta dinámica desde ambos lados de la mesa durante décadas. Atribuye la variación en gran medida a la idoneidad del proyecto y al margen de interpretación inherente al proceso de licitación, más que a contratistas que intentan aprovecharse de los propietarios.

El punto de partida es lo que los contratistas examinan realmente. Cuando las ofertas se basan en un recorrido preliminar en lugar de un conjunto de planos terminado y detallado, Marden señala que surgen interpretaciones divergentes antes de que se escriba una sola cifra. Lo que un contratista ve, escucha y le dicen durante una visita al sitio puede diferir de la experiencia del siguiente contratista, y eso por sí solo puede dar inicio a la variación. Incluso con planos completos, las ofertas pueden divergir según el tiempo y la atención que un contratista planee dedicar a la supervisión, la gestión y los gastos generales.

El alcance omitido genera brechas aún mayores. Marden observa que algunos contratistas revisan los planos o las especificaciones sin recorrer el sitio de la obra. Si dos de cinco postores omiten ese paso, están cotizando un proyecto diferente al de los otros tres pese a haber recibido la misma documentación. Las instrucciones especiales, los anexos separados o las exclusiones deseadas que pasan por alto los contratistas que no leen con atención amplían aún más la dispersión.

Los propietarios suelen suponer que la cifra más baja es la más segura, pero Marden afirma que el verdadero problema suele ser que las ofertas nunca se presentaron en un formato comparable. Recomienda pedir a los postores que desglosen el precio en alcances separados para que los sobreprecios por gastos generales, seguros e impuestos no queden ocultos dentro de una suma global. Para proyectos más grandes, sugiere dividir el proyecto en fases lógicas, como obra interior frente a obra de sitio o obra del arrendador frente a obra del arrendatario, y luego desglosar cada especialidad por separado. Cada postor debería detallar específicamente los costos de supervisión, ya que Marden considera la supervisión uno de los mayores factores de las diferencias de precio, que van desde un supervisor dedicado de control de calidad en el sitio a diario hasta controles ocasionales de paso.

Una oferta que parece demasiado buena para ser verdad a menudo lo es, y Marden aconseja mirar primero quién la presentó. Una propuesta de una sola línea armada rápidamente merece escrutinio, al igual que un contratista sin experiencia en el tipo específico de proyecto; una empresa experta en construir casas no está automáticamente calificada para construir un consultorio médico o un restaurante. Las fotografías en el sitio web de un contratista pueden indicar experiencia real, y la ausencia de un cronograma del proyecto es una señal de advertencia, ya que un contratista que no ha tenido en cuenta la duración total del trabajo puede no haber incluido lo suficiente en la cifra para cubrirlo.

La prevención más clara, según Marden, es establecer las condiciones antes de que lleguen las ofertas: indicar la duración esperada del proyecto o exigir que cada contratista presente un cronograma, y exigir un formulario estandarizado y detallado que separe los seguros, los impuestos y los gastos generales y la utilidad de los costos de las especialidades y del personal del proyecto y los costos del sitio de la obra. Para los propietarios de Texas que navegan un mercado de construcción competitivo, esa disciplina en la etapa de licitación puede significar la diferencia entre un conjunto comparable de cifras y una sorpresa costosa después de firmar el contrato.