Empresa de segregación de costos se dirige a inversores inmobiliarios más pequeños desatendidos por los proveedores tradicionales

Los estudios de segregación de costos, que aceleran la depreciación de activos de vida corta, han sido durante mucho tiempo una herramienta para los grandes inversores inmobiliarios comerciales. Sin embargo, un modelo de precios basado en propiedades de $100 millones ha dejado a los inversores más pequeños—como propietarios de Airbnb, compradores de pequeños hoteles y operadores de parques de casas rodantes—o pagando de más por los estudios o simplemente omitiéndolos, según Brian Kiczula, un Profesional de Bienes Raíces en CostSegRx.

La segregación de costos divide una propiedad en sus componentes de costo individuales, permitiendo que activos de vida corta como mejoras exteriores, accesorios interiores y equipos especializados se deprecien en 5 o 15 años en lugar de los estándar de 27.5 o 39 años. Con la depreciación de bonificación actualmente al 100%, los inversores pueden adelantar toda la depreciación de activos de vida corta al primer año, compensando ingresos activos o pasivos según su situación fiscal.

Históricamente, las empresas de segregación de costos diseñaron sus flujos de trabajo y estructuras de tarifas en torno a grandes transacciones, explica Kiczula. 'La mayoría de las empresas de segregación de costos en los Estados Unidos atienden a inversores más grandes: sus clientes que compran el edificio de $100 millones', dice. 'Vi que había una necesidad real para los clientes que invertían en bienes raíces residenciales, sus clientes de Airbnb, sus inversores que compran pequeños hoteles por $5 millones'.

El problema no es que las propiedades más pequeñas carezcan de activos depreciables. Más bien, las tarifas altas por los estudios pueden eliminar el retorno de la inversión para propiedades a precios de compra más bajos. Cuando una empresa tradicional analiza un Airbnb de $4 millones o una comunidad de casas móviles de $6 millones, a menudo aplica precios diseñados para compromisos mucho más grandes. 'Las empresas que están ahí fuera siguen cobrando los mismos precios premium por un estudio mucho más reducido', dice Kiczula.

Esta dinámica de precios influye en cómo los contadores públicos asesoran a sus clientes. Cuando un estudio cuesta más que los ahorros fiscales que produce, los asesores razonablemente dicen a los inversores que no se molesten. Con el tiempo, ese consejo se convierte en sabiduría convencional: la segregación de costos no funciona para inversores más pequeños. Kiczula argumenta que esa creencia a menudo es incorrecta. 'He tenido muchos preparadores de impuestos que dicen a sus clientes que no tiene sentido hacer un estudio de segregación de costos porque solo poseen una cierta cantidad de propiedades con una base o un precio de compra en un cierto nivel', dice. 'Las personas pueden obtener estudios que sean asequibles para que el retorno de la inversión sea beneficioso para ellos'.

Los inversores a menudo asumen que un alquiler a corto plazo de $750,000 o un pequeño parque de casas rodantes no tendrá suficientes activos de vida corta para justificar el costo. Pero Kiczula dice que lo contrario es frecuentemente cierto. Las propiedades con piscinas estilo resort, canchas de pickleball y extensas mejoras exteriores conllevan una depreciación acelerada sustancial—incluso propiedades residenciales individuales usadas como alquileres a corto plazo. Los parques de casas rodantes sorprenden constantemente a los clientes con cuánto califica, y los lavaderos de autos y estaciones de servicio son igualmente ricos en activos. El hilo común son mejoras exteriores significativas y equipos especializados que califican como propiedad de 5 o 15 años en lugar de depreciarse durante toda la vida del edificio.

Kiczula también advierte que la apariencia puede engañar. Un edificio comercial de 60,000 pies cuadrados podría contener poco más que espacio básico de almacén—piso de vinilo barato, iluminación fluorescente—produciendo mucha menos depreciación acelerada de lo que su metraje cuadrado sugiere.

CostSegRx fue construido para servir directamente a inversores en el rango de hasta $15 millones. La empresa proporciona estimaciones anticipadas de beneficio para que los clientes puedan evaluar el retorno antes de comprometerse a un estudio completo. 'Queremos asegurarnos de que haya un retorno de inversión sólido para nuestros clientes', dice Kiczula. Cada cliente potencial recibe primero un análisis de beneficio estimado, que revisa con su contador o preparador de impuestos antes de decidir si proceder.

Kiczula también distingue la metodología basada en ingeniería de la empresa de los enfoques de regla general—calculadoras en línea o estimaciones basadas en porcentajes que generan informes en minutos sin examinar los activos individuales de una propiedad. Esos enfoques no tienen en cuenta la condición real y la antigüedad de componentes como estacionamientos o sistemas de HVAC y no resistirían una auditoría. 'Los porcentajes de regla general no consideran los atributos de los activos que adquirió', dice Kiczula.

Para los inversores en este segmento, la decisión depende de si el costo del estudio deja suficiente espacio para que los ahorros fiscales importen. Kiczula argumenta que puede—siempre que la empresa que realiza el trabajo fije el precio del compromiso para igualar el alcance real de la propiedad en lugar de recurrir a tarifas institucionales.